売却前にこれは知るべき！譲渡所得税
2024年08月03日
譲渡所得税と聞いて、耳にしたことはあってもどんな税金か？をサッと答えられる人はあまり多くはないのではないでしょうか。
今回の記事では、譲渡所得税について分かりやすくまとめました。
特に不動産を所有していて、これから売却をする方にはぜひチェックしていただきたい内容です。
不動産を売却した時に、利益が出た場合に譲渡所得税を納めなければいけません。
あらかじめ計算方法を知って売却するのと、知らずに売却するのでは税金も変わってきますし、売却するチャンスを逃すことなく行動できます。
ぜひ最後までご一読ください。
譲渡所得税とは？
簡単にいうと次のような税金です。
・不動産を売却した時に出た利益を譲渡所得と言います。
・利益が出ている場合は、譲渡所得税を納める必要があります。逆に損失がある場合は必要ありません。
・不動産の譲渡所得は、他の所得税と一緒に計算して相殺はできません。
・課税方法は所有期間によって異なります。
譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か5年を超えるかによって、大きく2つに分かれます。
・使用の用途を「居住用」、「事業用（非居住用）」に分け、条件が該当する際は特例や特別控除、繰越控除を受けることが可能です。
では、譲渡所得税について詳しく見ていきましょう。
｜｜譲渡所得税とは｜｜
詳しく言うと不動産を売却したとき、売却代金から不動産の購入したときの代金（取得費）と売却するときにかかった費用（譲渡費用）を差し引いた利益（売却益）を譲渡所得といい、その利益に対して所得税と住民税がかかります。
利益に対してかかる税金のため、売却して損失が出るなら課税されません。しかし、損失の場合にもメリットとなる特例があります。
｜｜譲渡所得税の計算方法｜｜
売却益にかかる税金ですから、売却益（譲渡所得）をまず計算します。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得＝譲渡収入金額（売却価格）ー（取得費＋譲渡費用）
譲渡収入金額とは、土地・建物の譲渡代金（売却代金）に加えて、不動産契約決済のときに受け取る固定資産税・都市計画税の精算金を併せた金額です。
納税義務者は売却した人なので、名目は固定資産税ですが、買った人は固定資産税を納めたわけではないため、売買代金の一部として扱われます。
取得費に関しては、次の2つの金額のうち、大きい方の金額を使います。取得費用が分からない場合は、後者の概算法（概算取得費）を使用します。
[1] 実額法：土地・建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
[2] 概算法：譲渡収入金額（売却金額）×5%
譲渡費用とは、仲介手数料など売却の時にかかる諸費用のことです。
これに関してはまた別の記事で詳しく記載いたします。
それでは次に、譲渡所得税がかかる金額（課税譲渡所得）の計算方法は下記の通りです。
課税所得の計算方法
課税譲渡所得＝譲渡所得ー特別控除
特別控除とは、「居住用の3,000万円特別控除の特例」など次のような所得税や住民税を少なくする制度のことです。
参考：国税庁HP
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
特別控除は、特例の対象となる譲渡益の額が上限となります。
例：自己居住用の不動産を売却して譲渡所得が2,000万円の場合、2,000万円が控除されます。
売却の時に、譲渡所得税として払わなければならない税金の計算方法は下記の通りです。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税学＝課税譲渡所得×税率（所得税・住民税）
※譲渡所得に対する税率は、対象となる不動産の用途や所有期間により税率が異なります。
冒頭でも記しましたが、不動産を売却する時に、利益が出た場合に譲渡所得税を納めなければいけません。
あらかじめ計算方法を知って売却するのと、知らずに売却するのでは税金も変わってきますし、売却するチャンスを逃すことなく行動できますので、ぜひ参考にしていただき、不明な点は一度当社へお問合せください。
