【後編】不動産売買でよくあるトラブル

2023年01月21日

 

前回に引き続き、不動産売買に関してよくあるトラブルに関してお伝えしていきます。

 

不動産売買は、扱う金額も大きいため、ちょっとしたことが大きなトラブルになることもあります。

 

不動産の知識をすでに勉強されている方も、ぜひ確認として読んでみてください。

 

 

今回は5つ目から9つ目までを解説していきます。

 

5.残置予定物のトラブル

 

6.設備故障のトラブル

 

7.管理規約の説明不足のトラブル

 

8.環境的瑕疵のトラブル

 

9.契約解除に関するトラブル

 

 

それぞれ、早速見ていきましょう。

 

 

 

｜｜5.残置予定物のトラブル｜｜

 

 

不動産の売買で、トラブルになる場合があるのが残置予定物です。

 

買主が、あると思っていたものが実際にはない場合です。

 

残置予定物とは例えば、エアコン、ガスコンロなど、通常取り外すことなく残しておくもののことを指します。

 

住宅の売買では売買契約時に、建物の設備に関して”設備表”というものを売主が記載し、買主へ渡します。

 

例えば、エアコンについて設備表に「有」と記載があるにも関わらず、引き渡し時に売主がエアコンを撤去してしまったとしたらどうなるでしょうか。

 

買主は「エアコンが付いているもの」と思っていたのに実際にはない、ということになれば、トラブルになる可能性が高いです。

 

これに対する対処法は「設備表を不動産業者任せにするのではなく、売主が設備表にしっかりと必要事項を記載、または確認すること」です。

 

引き渡し前に、設備表が正しく記載されているかをきちんと確認をしましょう。

 

 

 

 

｜｜6.設備故障のトラブル｜｜

 

 

住宅の売却では、設備故障のトラブルがとても多いです。

 

設備故障に関しても、不具合のある部分を設備表に記載し、買主へ渡します。

 

設備について、一つ一つ故障がないか動作確認を行い、ご自身で書くか不動産業者が記載したものを確認しましょう。

 

また、設備などの機械の損傷だけでなく、鍵の本数などもトラブルになることがあります。

 

細かい部分にはなりますが、ここはしっかりチェックしていきたいところです。

 

 

 

｜｜7.管理規約の説明不足のトラブル｜｜

 

 

こちらはマンションの売却に関してとなります。

 

マンションのトラブルでは、管理規約の説明が不足して起きることがあります。

 

管理規約とは、区分所有法に基づき設定される、所有者相互間の関係を定めるための規則になります。

 

 

例えば、売却後に以下のような2点の説明が不足していて、買主からクレームを受ける場合があります。

 

・バルコニーに布団を干せると思っていたら禁止されていた

 

・ペットが飼える物件と思っていたら飼うことを禁止されていた

 

いかがでしょうか？

 

例えばリフォームに関して、規約内に近隣の同意を得るという規約があったらとしましょう。

買主が購入後にリフォームをしようとしたら、近隣の同意を得られずリフォームができなかったという事例もあります。

 

売主がリフォームをしたことがない場合は、管理規約の内容を知らない、というケースもあります。

 

管理規約に関するトラブルの対処法としては、最新の管理規約を買主と不動産会社へ渡すことで回避ができます。

 

一度管理規約を読み直し、内容を確認しておくことも大切です。

 

 

 

 

｜｜8.環境的瑕疵のトラブル｜｜

 

 

環境的瑕疵とは、周辺環境にあり得る問題のことを指します。

 

ここで例をいくつか挙げます。

 

・眺望・日照を阻害する場合

→すぐ近くで新しいビルの建築計画がある

 

・心理的に忌避される

→墓地や刑務所、風俗店、葬儀場がある

 

・騒音や振動を発生させる

→鉄道、航空基地、大型車両が出入りする物流倉庫など

 

このようなものが環境的瑕疵に該当します。

 

 

環境的瑕疵についても、買主へ告げないとトラブルになる場合があります。

 

売主はその場の環境に慣れてしまい、瑕疵と感じないケースもありますが、買主にとっては環境的瑕疵と感じられることもあり、可能性のある施設に関しては説明しておく必要があります。

 

対処法に関しても、対処法は「告知書に隠すことなく記載」「売買契約書で契約不適合の免責条項を設ける」という2点となります。

 

瑕疵は全て買主に告知することが極めて重要です。

 

 

 

｜｜9.契約解除に関するトラブル｜｜

 

 

契約解除に関するトラブルとして多いのは住宅ローンに関してです。

 

売買契約は済ませたが買主の住宅ローンが通らないということがトラブルにつながることもあるのです。

 

家を購入する時、ほとんどの方が住宅ローンを使用します。

 

良い物件が見つかった勢いで、住宅ローンの事前審査を受けずに、勢いで売買契約をしてしまう方がいます。

 

無事にローンが通れば問題はないのですが、ローン審査に落ちてしまうと支払いができないため、不動産会社とトラブルになることがあります。

 

 

このような問題が起こらないように、住宅ローン審査をする前に不動産の売買契約をするときには、通常、「ローンが通らなかった場合は売買契約が無かったことになる特約（ローン特約）」を付けます。

 

しっかりとした不動産会社に仲介を依頼した場合は、ほとんどの場合はこのローン特約を付けてくれます。

 

不動産仲介会社を介さずに取引をする場合や、良くない仲介会社に依頼をしてしまった場合は、ローン特約が付いていなかったり、内容が不十分でトラブルにつながってしまうのです。

 

ローンが通っていない段階で不動産売買契約をする場合、契約書をしっかりと確認しましょう。

 

 

 

 

◯トラブルを避けるために

 

不動産売買のトラブルを避ける方法として、直接売却（業者買取）の利用もおすすめです。

 

買取とは、一般的な仲介を利用した売却方法とは異なり、不動産会社が直接買主になる売却方法です。

 

買取の場合は、不動産会社は契約不適合責任が免責になります。

 

そのため、売主は売却後の瑕疵を気にする必要がない上に、瑕疵担保保険を付けていなくてもスムーズに売却することが可能です。

 

不動産売買でのトラブルを避けることができるため、安心感が持てると思いますので、こちらもぜひ検討してみてください。