農地を宅地分譲する時の農地転用の要件とは
2024年04月04日
今では、「宅地のみの分譲」に関して、農地転用をすることができるようになりましたが、2019年まではできませんでした。
なぜなら、転用後の建築物が不確実であり、土地の有休化の恐れがあったためです。
ですが、都心から離れた地方部では、土地を購入し購入者の趣向に応じた間取りで住宅建築をする需要が高く、従来の転用制度に関して改善してほしいという声が多く寄せられていたため、2019年4月に新たな運用制度ができました。
今回は、農地を宅地分譲する場合の農地転用の要件等について、詳しく解説していきます。
｜｜宅地分譲する場合の農地転用の要件とは｜｜
以下の要件を満たすと、建築条件付土地売買に関して「宅地のみの分譲」として見なさず、農地転用が可能です。
①転用事業者と土地購入者が建築条件付土地売買契約を締結し、契約後一定期間内（3ヶ月以内程度）に転用事業者又は転用事業者が指定する建築業者と土地購入者が建築請負契約を締結すること
上記が達成されなかった場合は、下記の措置を取ることになります。
（１）一定期間内に請負契約を締結せず、又は締結できなかった場合に、建築条件付き土地売買契約を解除すること
（２）全区画を販売することできなかった場合、転用事業者がそれらを建売分譲として販売すること
②建築条件付土地の引き渡しは、住宅が建築されたことの確認後、または宅地造成と建築基準法第6条の建築確認が行われた後に行うこと
これで、建築確認後であれば土地の先行決済が可能です。
また、登記上も建築確認があれば農地から宅地への地目変更が可能です。
｜｜宅地分譲とは｜｜
主に不動産会社やハウスメーカーなどが、土地に住宅を建てるという目的で整地し、販売する形態のことです。
大規模な分譲の場合、農地や山などを切り開いて作られる場合がある為、農地転用とも関わりがあると言えます。
｜｜農地を宅地分譲できるメリット｜｜
大きく2つあります。
・建築条件付土地売買が可能なことで、購入者が選択できるハウスメーカー等の建築業者の選択肢が広がり、購入者の希望する設計等がしやすくなった。
・建物が完成していないタイミングでの土地の引き渡しと地目変更が可能になったことによって、土地を担保に供しやすくなった。
これらは、購入者にとっても、建築会社等にとっても大きなメリットです。
農地を宅地分譲するために農地転用が出来るようになったことは良いことと言えます。
｜｜建築条件付き宅地分譲にする場合の必要書類｜｜
通常の必要書類だけでなく、さらに下記の書類が必要となります。
・住宅建築請負会社との契約等を証する書面
※建築を請負う会社及び契約形態等を明確に示す書面
・販売条件の詳細が記載されている書面
※契約書等のひな形でも可能
・事業経歴書
市区町村によって違いがありますので、事前に確認するようにしましょう。
いかがでしたか。
今回は、農地を宅地分譲する際の、農地転用の要件等について解説しました。
農地を宅地分譲する農地転用は、今までは多くはありませんでしたが、今後は大規模な開発等により、多くの農地や規模の大きな農地を転用する場面は増えるでしょう。
疑問点や不明点がある方は、専門家に相談されることをおすすめします。
