不動産の競売とは？流れや注意点について
2023年05月28日
住宅ローンを払わずに長期間放置した場合、競売にかかる可能性があります。競売開始決定通知書が届き、焦る方もいます。
「自己破産するしかないのか？」と不安に思う方もいるでしょう。
今回は、不動産の競売とはどのような手続きでどのような流れなのか、また自己破産との関係について、対処方法などを解説していきます。
｜｜不動産の競売とは｜｜
不動産の競売とは、不動産を裁判所の関与のもとに強制的に売却をし、売却代金をローン返済に充てるための手続きです。
住宅ローンを組む際は、住宅に抵当権という担保を付与します。
もしも債務者が支払いを行わない場合、債権者が担保になっている家を競売にかけ、強制的に売却ができるのです。
売却して得られた売却金は残りの住宅ローンの返済に充てることになります。債権者が貸し付けたお金を回収できるという仕組みです。
ただし、競売で住宅を売却しても、残りの住宅ローンを完済できるとは限りません。ローンが残った場合は、競売後も債務者が支払う必要があります。
支払いができない場合は、訴訟を起こされて預金や給料などを差し押さえられるケースもあります。
競売を申し立てられた場合は家はなくなり、残りのローンも払わねばならず、最終的には自己破産を迎える可能性があります。
｜｜競売の流れ｜｜
次に競売の流れです。
1.債権者が裁判所へ競売を申し立て
まずは金融機関が裁判所へ競売の申立てをします。
2.裁判所から競売開始決定通知書が送られる
裁判所が競売開始決定を出し、正式に競売が開始されます。債務者にも競売開始決定通知書が送られてきます。
3.現況調査開始
裁判所から執行官や鑑定人が対象物件所在地へやってきて、現況調査が行われます。物件の中にも入られ、写真などを撮影されます。
4.期間入札通知が届く
入札日が決まり、期間入札通知が届きます。
5.物件情報の公開
全国に物件情報が公開され、誰でも競売情報を閲覧できる状態になります。
6.期間入札と開札
入札が行われ、所定日数が過ぎると開札されて落札者が決まります。
7.売却許可の決定
落札者が決まったら、裁判所が売却許可決定を出します。
8.代金納付と引き渡し
落札者が代金を納付すると、物件の引き渡しが行われて競売手続き終了となります。
始めに競売開始決定通知が届いてから、最終的に引き渡しが完了するまで、およそ10ヶ月程度です。その間に、引越しなどの段取りなども考え住宅を明け渡すことが必要となります。
｜｜競売と自己破産について｜｜
家が競売にかかった場合、自己破産は免れないかというと、必ずしもそうとは限りません。
競売の売却金で残りの住宅ローンを完済できれば、他の借金がない限り、自己破産の必要はありません。
また、完済できなくても残りのローンを大きく減らすことができれば、あとは自力で返済できる可能性もあります。
逆に、競売をしても自己破産をしなければならない場合は下記のようなケースです。
・競売後の残ローンが高額で払えない
競売後に残ったローンの額が高額な場合、自力で返済は困難でしょう。また遅延損害金額がかさむこともあります。
・収入がなくて払えない
残ったローンの金額が少額でも、ご本人の収入がない、あるいは低収入の場合には、残りのローンを払うのは困難になります。その場合、自己破産でローンを免責してもらわなねばなりません。
・他にも借金があり払えない
住宅ローンの他にも借金があって払えない状態に陥る場合があります。その場合は、残りのローンと他の借金もまとめて自己破産で免責してもらう必要があります。
｜｜競売開始決定通知書が届いた場合は｜｜
まずは任意売却を検討することをお勧めします。
任意売却とは、金融機関の許可を得て、不動産を通常通り売却し、売却金を残りのローンの返済に充当する方法です。
競売と比較してのメリットは、競売よりも高額で売れるケースが多く、ローン代金を大きく減らすことができます。任意売却により高値で売れれば、自己破産からも免れます。
注意したいのは、任意売却には期限があるため、遅くても「開札日の前日」までに取引を終えなければなりません。
早めの対応が必要になります。
とはいえご自身ではなかなか専門的な知識を使って行動することが難しいため、まずは専門家に相談することをお勧めします。
当社でお取引した方にも、自己破産をせずにすんだ方もいらっしゃいます。お気軽にご相談ください。
